粤港澳大湾区至5月初仅广州1城受到短期静态管控，房地产市场受疫情影响相对较小。

Favorable Policies Have Been Implemented among Cities in the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area

In the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area, only one city in Guangzhou was under short-term static control until early May. The real estate market was relatively unaffected by the epidemic.

2017年全国政府工作报告首提粤港澳大湾区后，将珠三角九市、香港、澳门地区的高经济城市与长三角和京津冀一并划成为中国经济发展的新引擎。今年两会再度明确推进京粤港澳大湾区建设，充分发挥优势，增强对全国发展的带头作用。现在引起高度关注的是，2022年“奥密克戎” 新冠肺炎疫情反复中长三角、环渤海（包含京津冀）、中西部等地区均遭受严重疫情，而粤港澳大湾区至5月初仅广州1城受到短期静态管控，房地产市场受疫情影响相对较小。

多管齐下助房地产市场复苏

房地产市场低迷是各地陆续放松调控政策的主要原因。据克而瑞的统计数据显示，今年4月，全国30个重点城市的一手住宅成交量同比下降约58%。在新推产品的去化率方面，4月，湾区内地9市的平均去化率仅为25%，仍处在低位运行状态。深圳、珠海去化率较高，也仅为33%和35%。

金融领域一边开闸一边降息

房地产市场的调控效果，除了行业自身政策外，还受金融信贷和税收等影响。近期的金融政策变化，为房地产行业注入活力。

4月，央行宣布降准0.25个百分点，释放资金5300亿元，增强了稳定经济增长的预期，一定程度上对房地产行业也是利好。

5月15日，央行和银保监会宣布下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限，最低房贷利率由4.6%降为4.4%。以按贷款金额250万元、期限30年、等额本息还款估算，利率从4.6%降至4.4%，30年月供可节省利息支出超过10万元。

区别于多为单核结构的国际经济湾区，粤港澳大湾区则是“四轮驱动”，核心引擎在于香港、澳门、广州和深圳四大中心城市。其中，香港无疑抢占了“C位”，将在跨境投资、离岸人民币业务、自由贸易协定、亚投行等领域施展拳脚。与此同时，全面提升珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等7大节点城市综合实力，香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海更要强强联合。受此影响，粤港澳大湾区同城化建设将进一步提速，并将在创新环境、基建交通、产业体系、公共服务等方面融为一个整体，以优势互补、互利，进而带动城市交通、经济、产业等领域协同发展。近期，楼市纾困政策的力度和范围明显扩大，力度上从之前的购房补贴、增加公积金额度等升级到松绑或取消限购、限售，范围上从三四线城市扩散到了能级较高城市。这些政策调整符合当前的政策导向，即房住不炒、因城施策促进房地产业良性循环和健康发展、更好满足购房者合理住房需求等。结合楼市基本面及稳增长的重要性，新一轮政策松绑期已到来。

最后，针对城市基本面较弱的内生型城市江门、肇庆等，受粤港澳湾区利好政策影响较小，与广州、深圳等核心城市楼市联动性不高，因而后续整体行情回暖还需要较长的时间，2022年预期难见起色。一方面人口基数不大，内生需求相对有限；另一方面前期居民过度加杠杆购房，市场需求及购买力也存在明显透支，这类城市楼市修复仍需“以时间换空间”。(雨林)