五一黄金周期间，楼市销情不济，近日公布的汇丰中国PMI又逊市场预期，究竟经济何去何从？一向对经济持较正面观点的瑞银，早前对中国经济前景转了口风，认为经济正步入结构性下跌周期的转折点(Tipping point)，在最悲观预期下，经济增幅有15%机会跌至5%，一切由楼市泡沫爆破说起。

 该行有以上转变的原因是楼市的荣景因素正在褪色，例如高储蓄率、封闭的资本账、地方政囘府土地供应、缺少房产税等，这些都是形成过去10年楼市最长上升周期的支持点。由于人口结构改变，储蓄率不断下跌；房产税部署推出；资本账逐步开放，对地方政囘府的预算也在修改。
目前，中国人均住宅房屋建成量是日本及西班牙楼市泡沫爆破前的水平，建筑增加值金额占国民生产总值比率13%，亦接近日本及西班牙泡沫时期水平。中国过去10年建成的5000万个住宅单位，起码有40%是用于换楼需求或投资需求，瑞银相信楼市最乐观的预期早已在这些交易中反映出来。

 中国政囘府目前仍有空间就以上问题作出调控，包括增加基建开支、加快23线城市户口改革制度、取消限购令、降低买楼首付(首期)比例等，这些措施可即时取得效果，但将是周期性的，不足以抗衡楼市的结构性下调。

 瑞银预期，今年物业销囘售将减少约5%，明年下跌5%至10%，今年新屋动工跌10%至15%，明年再减10%，今年GDP增长由7.5%下调至7.3%，明年由增长7%下调至6.8%。假如以上的悲观预期实现，2015年房地产商盈利将大减70%，目前房地产股的表现反映楼市有50%机会步美国式楼市崩囘盘后尘。因此，瑞银把中国股票评级由增持降至中性，台股则升级至增持；至于个别房地产股盈利预测削减14%至29%不等，行业评级由中性降至减持，个别股份如恒大地产降级至沽售。

 其它行业方面，以银行业对地产周期最为敏感，假如产生以上最悲观预期，估计银行的不良贷囘款比率将由目前的1%，急升至2015年的4%至5%，假如银行到时因资金不足而拒绝发放贷囘款，对整体经济将有更大影响。对建材及金属行业而言，在最坏情况下，即建筑量减少10%，建材实际需求增长将由6.8%急降至明年的0.9%，价格将跌至现金生产成本价，即每吨水泥、钢铁生产成本多少钱，便卖多少钱，或导致供应违约事件。

 大行一口气罗列出房地产悲观预期及对各行业各环节的详细分析，显然不是一时3刻能做到，对于五一楼市销囘售表现，似乎在大行的意料之中，看来泡沫爆破机会不低。

 然而，由银行坏账、地方政囘府财政以至就业市场，楼市对各环节经济影响深远，现在就为楼市崩囘盘把脉可能是太早，好戏还在后头。