在城市进入提质扩容、量质并重的建设发展新阶段，城市更新如何融合小城、大城、都市圈之间的关系？在1998年土地、住房制度改革后，城市通过土地获得建设配套资金，中国形成了新城范式。新城的开发逻辑是征地、以土地获得贷款配套建设基础设施，低价招商壮大产业培育税源，再出让土地、回收资金，进入再循环，产业发展的特殊性使得城市空间结构层面出现了变化。近年来珠三角9个城市中5个城市（广、深、珠、莞、佛）土地供应趋势缩减，深圳、东莞、珠海、佛山四城的土地开发强度已超过开发强度警戒线30%，深圳已经达到50%，这意味着城市开发建设转入存量挖潜状态。同时，外部形态与景观的混杂化特征日益明显。包括居住及工业混杂、工业杂乱、居住杂乱等情况，主要混杂区域为广州番禺、花都及白云；佛山的南海、顺德；东莞东部及南部；中山西北部等。

事实上，城市更新之于城市再发展确实意义重大。而既然要探索市场化运作的城市更新模式，就需要激发市场活力，随着城市发展逐渐成熟和转型，广州、深圳这类一线城市发展的重点逐步由城市扩张转向城市更新，正是开发企业在增量土地稀缺的一线城市里，保持土储规模增长的另一条赛道。截至目前，广州共盘活存量用地63平方公里，新增公共服务设施及配套4.2万个、441万平方米，新增绿化面积732万平方米，打造了黄埔古村、民间金融街、永庆坊、旧南海县等一批城市更新亮点项目。实现经济效益、社会效益、生态效益深度融合。紧随着政策的密集发布，湖贝、白石洲、蔡屋围等城中村的更新已经进入实际拆除阶段，而且体量惊人。其中，白石洲城市更新项目规划总计容面积358万平方米，湖贝城市更新项目总计容建筑面积约220万平方米。值得注意的是，东莞采取“前期服务商”方式的项目共224个，涉及旧改土地面积合计65.35平方公里，而这224个项目差不多一半是深圳开发商拿的项目。受益于粤港澳大湾区内政策利好，对华南区域深耕布局的房企近年来竞争优势凸显。伴随着深圳、珠海、广州等大湾区城市更新的加速建设，城市更新的实践也带来了不少问题：城市更新开发强度普遍偏高，建筑增量偏大，过度依赖房地产开发。名义上的存量用地城市更新，实际表现为存量空间上的建筑开发建设增量，开发强度的跨越式提升，更新项目的实施过度依赖房地产开发路径，牺牲了城市公共利益。例如海珠区琶洲村全面改造项目容积率为3.64，天河区猎德村全面改造项目容积率5.2；高层住宅是中国社会未来最沉重的社会负担，高层住宅的消防、应急、公共卫生、邻里交往、居住心理压力等等都带来很多难题和风险。

关于未来粤港澳大湾区城市群的发展格局，粤港澳大湾区战略定位有5个：一是推动城市更新与生态修复、土地整治的有机结合，让其成为充满活力的世界级城市群；二是政府要在存量时代推动公共空间建设的转型；三是通过政策引导强化空间的渗透性，形成有利于新业态的更新空间，内地与港澳深度合作示范区；四是注重历史文化和地方特色的传承和延续，成为具有全球影响力的国际科技创新中心；五是探索城市更新规划与国土空间规划的有效衔接，城市变成宜居宜业宜游的优质生活圈。这其中，打造充满活力的世界级城市群是关键、是实现其他战略目标的基础。市群一般是在地域上集中分布的若干大城市和特大城市集聚而成的庞大的、多核心、多层次城市集团，是指在特定地域范围内，以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体，是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式。城市群高度一体化的特征，对粤港澳大湾区在区域发展更加协调、分工合理、功能互补、错位发展等方面提出了更高的要求。基于此，粤港澳大湾区要坚持极点带动、轴带支撑、辐射周边，推动大中小城市合理分工、功能互补，进一步提高区域发展协调性。

城市生态与更新联合高质量发展，对粤港澳大湾区构建结构科学、集约高效的发展格局，促进城乡融合发展，建设宜居宜业宜游的优质生活圈，打造充满活力的世界级城市群至关重要，通过城乡建设用地增减挂钩等相关政策，由政府主导征收、收回相关土地复垦复绿改造，不再用于工业、商业等建设用途。在面对都市圈之间联系的不断增强，需要通过旧改的调整来适应这种城市发展的新变化。（健霖）